Onlinenewstime.com : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือ REIC จัดทำรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2564ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วยและประเมินทิศทางตลาดในปี 2565
โดยภาพรวมพบว่า ในช่วงครึ่งปีหลังที่ผ่านมาผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ร้อยละ -6.5 โดยมีจำนวน 197,089 หน่วย มูลค่า 952,329 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.3
ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ก็ยังคงลดลงเช่นกัน โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 32,138 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.0 คิดเป็นมูลค่า 153,729 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8
แต่มีสัญญาณที่ดีเพราะจำนวนหน่วยเหลือขายก็ลดลงด้วยเช่นกัน โดยมีจำนวนรวม 164,951 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.4 มูลค่ารวมกว่า 798,600 ล้านบาทลดลงร้อยละ -12.2 ส่งผลให้อัตราดูดซับทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 หรืออยู่ที่ร้อยละ 2.7
เมื่อประเมินสถานการณ์โดยภาพรวมศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2565 การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่โดยเฉพาะโครงการอาคารชุด จะกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้ง หลังจากที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึง 2 ปี
โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการอาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 หรือจำนวน 44,519 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7 หรือจำนวน 177,246 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 หรือจำนวน 39,089 หน่วยคิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 หรือจำนวน 209,511 ล้านบาท
และคาดการณ์ว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ก็จะเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน โดยโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 หรือจำนวน 41,756 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.0 หรือจำนวน 165,544 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.4 หรือจำนวน 35,466 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ3.4หรือจำนวน 180,845 ล้านบาท
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งหลังปี 2564 พบว่าในช่วงปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดเพื่อลดจำนวนห้องชุดรอการขาย
ส่งผลให้ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 มีจำนวนโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 32,818 หน่วย ลดลงร้อยละ -9.9 คิดเป็นมูลค่า 132,530 บาท มูลค่าลดลงร้อยละ -32.7 ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมีจำนวน 14,219 หน่วย ลดลงร้อยละ -20.5 มีมูลค่า 36,779 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -54.8
ส่วนโครงการบ้านจัดสรรการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นไปตามสภาวะปรกติ คือมีจำนวน 18,599 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.4 แต่มูลค่าลดลงโดยมีมูลค่า 95,751 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -17.2
ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2564 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 197,089 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.5 คิดเป็นมูลค่า 952,329 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.3 โดยมีหน่วยเหลือขายจำนวน 164,951 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.4 คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 798,600 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.2
ขณะที่ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 สถานการณ์การขายยังคงชะลอตัว โดยมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 32,138 หน่วยลดลงร้อยละ -7.0 คิดเป็นมูลค่าขายได้ใหม่ 153,729 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 ส่งผลให้อัตราดูดซับในรอบครึ่งหลังปี 2564 ยังคงอยู่ที่ร้อยละ 2.7 เช่นเดียวกับช่วงครึ่งหลังปี 2563
ด้านทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขายซึ่งหมายถึงมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1. โซนลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญญบุรี-หนองเสืออันดับ 2. โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับ 3. โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ อันดับ 4. โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย และอันดับ 5. โซนหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน
ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวเพิ่มเติมว่าเพื่อประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565โดยประเมินจาก 8 ตัวแปรหลัก เรียงลำดับตามความสำคัญสูงสุด
ประกอบด้วย อัตราการขยายตัวของ GDP อัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ย MRR ผลกระทบเชิญนโยบายและสถานการณ์ที่สำคัญ อัตราเงินเฟ้อทั่วไป อัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุด -กรุงเทพฯและปริมณฑล และอัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุดในส่วนของภูมิภาค ตามลำดับ
โดย REIC คาดการณ์ว่าในปี 2565จะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 62.2 มูลค่า 386,757 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 76.6
ในจำนวนดังกล่าวเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 39,089 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 มูลค่า 209,511 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 เป็นประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 44,519 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 มูลค่า 177,246 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 77,222 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.7 มูลค่า 346,389 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.1 ประกอบด้วยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ประเภทโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 35,466 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.4 มูลค่า 180,845 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4
หน่วยขายได้ใหม่ประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 41,756 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 มูลค่า 165,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.0
อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเหลือขาย ยังคงเป็นตัวเลขที่น่าจับตาถึงแม้ว่าจะมีแนวโน้มลดลงมาอย่างต่อเนื่องก็ตาม โดย REIC คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2565 จะมีหน่วยเหลือขายคงค้างอยู่ในตลาดจำนวน 160,472 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.7 มูลค่า 762,810 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.5
ในจำนวนดังกล่าวประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 91,586 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.5 มูลค่า 478,035 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.8 โครงการอาคารชุดจำนวน 68,887 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 มูลค่า 284,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7
ภาพโดยรวมทั้งหมดส่งผลให้การขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.5 โดยอัตราดูดซับโครงการบ้านจัดสรรจะอยู่ที่ร้อยละ 2.8 ขณะที่โครงการอาคารชุดมีอัตราดูดซับร้อยละ 4.4 ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งหลังปี 2563-2564
“จากการประมวลผลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย จะสามารถเดินหน้าต่อไปอย่างยั่งยืนผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับผลิตภัณฑ์ให้ตรงความต้องการของผู้บริโภค เปิดโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับความต้องการในตลาด
โดยในปี 2565 ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิค 19 มากจนต้องมีการ Lock-down จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร บ้านมือสอง อาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้นผู้ประกอบการบ้านใหม่ ต้องเพิ่มความระมัดระวังหากมีบ้านมือสองอยู่ในทำเลเดียวกัน
นอกจากนี้ยังคงต้องมีปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ความผันผวนของราคาน้ำมัน ซึ่งมีผลต่ออัตราเงินเฟ้อ ดังนั้นการเปิดตัวโครงการใหม่ จำเป็นต้องมีข้อมูลรองรับเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน” ดร.วิชัย กล่าวในตอนท้าย