ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทยเคลื่อนไหวในทิศทางที่ต่างกัน

Onlinenewstime.com : ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทย มักถูกพูดถึงว่าเป็นตลาดที่โดดเด่นกว่าตลาดอื่นสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน ในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เปิดเผยว่า แม้สถานการณ์ในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ จะมีการเติบโตที่ดีกว่าตลาดเชิงพาณิชย์อื่นๆ แต่ตลาดนี้ก็ไม่ได้มีความราบรื่นไปเสียทั้งหมด เพราะมีทั้งด้านที่มีการเติบโต และด้านที่ยังมีความท้าทาย ซึ่งสามารถพัฒนาให้ดีขึ้นได้ หากมีนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐและกลยุทธ์ในการขยายธุรกิจที่เหมาะสม

นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ช่วงก่อนเกิดโควิด-19 โมเดล China Plus One ทำให้เห็นว่า มีผู้ผลิตที่ต้องการกระจายซัพพลายเชน และย้ายฐานการผลิตออกนอกจีนแผ่นดินใหญ่ เนื่องจากต้นทุนค่าจ้างแรงงานที่เพิ่มขึ้น ต้องการกระจายความเสี่ยง และจากข้อพิพาททางการค้าที่เกิดขึ้น

ซึ่งเป็นที่คาดการณ์กันว่าไทย เวียดนาม และมาเลเซีย จะเป็นประเทศหลักที่ได้รับผลประโยชน์ แต่จนถึงปัจจุบัน ตัวเลขยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของไทย ยังไม่แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มนี้ ในการประเมินความสำเร็จของประเทศไทยจากการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะพิจารณาจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ระหว่างปี 2559 – 2563 จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อย่างดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น และอมตะ คอร์ปอเรชั่น พบว่า ยอดขายที่ดินไม่ได้แสดงให้เห็นถึงประโยชน์ที่ไทยได้รับจากโมเดล China Plus One”

เวียดนามคือประเทศที่ประสบความสำเร็จมากกว่า ในการดึงดูดการลงทุน เพราะมีข้อได้เปรียบ คือ แรงงานมีจำนวนมาก อายุน้อย และอัตราค่าแรงต่ำ ซึ่งบรรดาผู้ผลิตที่ต้องอาศัยแรงงานจำนวนมาก ต่างให้ความสนใจเวียดนามมากกว่าไทย

“ถึงแม้ประเทศไทยอาจไม่สามารถแข่งขันเรื่องค่าแรงได้อีกต่อไป แต่ยังมีข้อได้เปรียบเวียดนามในด้านอื่น ไม่ว่าจะเป็นระบบโครงสร้างพื้นฐาน ที่ได้รับการพัฒนามาเป็นอย่างดี มีนิคมอุตสาหกรรม ที่มีการพัฒนาและบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ มีกลุ่มซัพพลายเออร์และแรงงานที่มีทักษะเฉพาะทางมากมาย รวมถึงการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศมากกว่า 40 ปี ซึ่งน่าจะช่วยให้ไทยได้รับประโยชน์จากโมเดล China Plus One ได้” นายอาดัมกล่าวเพิ่มเติม

ซีบีอาร์อีเชื่อว่า มีความต้องการสะสมจำนวนมากสำหรับที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่บริเวณอีสเทิร์นซีบอร์ด แต่เนื่องจากข้อจำกัดด้านการเดินทางในปัจจุบัน จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และจากการเดินทางออกนอกประเทศ ที่เป็นไปได้ยากของชาวจีน ประเทศไทยจึงยังคงต้องรอกว่าที่จะได้รับประโยชน์จากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่อาจเกิดขึ้น

สิ่งหนึ่งที่เห็นได้ชัดว่ามีการเติบโตในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ คือ ตลาดโกดังสินค้า ที่ขยายตัวมาเป็นเวลาหลายปี จากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และการแพร่ระบาดของโรค ก็ได้กระตุ้นให้การเติบโตในตลาดนี้อย่างมาก

บริษัทด้านอีคอมเมิร์ซกำลังขยายตัวแบบทวีคูณ จากการที่ผู้คนเปลี่ยนไปจับจ่ายใช้สอยผ่านทางออนไลน์เนื่องจากการล็อกดาวน์ และการแนะนำให้ทำงานและอยู่ที่บ้าน ซีบีอาร์อีเชื่อว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ที่มุ่งเน้นไปที่ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ จะสามารถปลดล็อกศักยภาพในการเติบโตตลาดโกดังสินค้า และลดความท้าทายเรื่องโซนนิ่งสำหรับโกดังสินค้าที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่

นายพอล ศรีวรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร aCommerce ได้เคยให้ความคิดเห็นกับหนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์ว่า ธุรกิจอีคอมเมิร์ซในประเทศไทย กำลังเติบโตในอัตราที่ไม่ธรรมดา เฉพาะการเติบโตในปี 2563 เพียงแค่ปีเดียว ก็ถือเป็นเรื่องที่น่าทึ่งแม้ว่าจะมีเพียง 3-4% ของร้านค้าปลีกทั้งหมดในตลาดที่เข้าสู่โลกออนไลน์ แบรนด์และร้านค้าปลีกหลายราย กำลังเร่งปรับเปลี่ยนโดยนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ ทำให้ยอดขายจากอีคอมเมิร์ซเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 5-8% ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มาเป็น 25-30% ในปัจจุบัน

การเติบโตดังกล่าว ช่วยผลักดันให้เกิดความต้องการพื้นที่โกดังสินค้าจำนวนมหาศาลจากบริษัทอีคอมเมิร์ซรายใหญ่อย่าง aCommerce, JD.Com, Shopee และ Lazada เพื่อจัดเก็บสินค้าก่อนกระจายให้กับลูกค้าทั่วประเทศ

นายอาดัมกล่าวเสริมว่า “ในอนาคตข้างหน้า ยังมีความท้าทายรออยู่ แต่เป็นความท้าทายในเชิงบวกจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาด ด้วยลักษณะการดำเนินธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ทำเลที่ดีต้องอยู่ใกล้เมืองและเดินทางสะดวก ทำเลที่โดดเด่นสำหรับโกดังสินค้าของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ คือ บริเวณถนนบางนา-ตราด ระหว่าง กม.18 – กม.23 ซึ่งเชื่อมต่อกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ และท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังไว้ด้วยกัน เป็นพื้นที่ที่อยู่ในเขตโซนนิ่ง สำหรับโกดังสินค้าขนาดใหญ่ที่บริษัทอีคอมเมิร์ซนิยม ซีบีอาร์อีพบว่า ในทำเลนี้กำลังประสบปัญหาขาดแคลนที่ดินขนาดใหญ่ ที่สามารถนำมาพัฒนาได้ และราคาที่ดินที่มีอยู่ทำให้การพัฒนาคลังสินค้าเป็นเรื่องที่ท้าทาย”

“ธุรกิจบางประเภทในตลาดโกดังสินค้า อย่างธุรกิจอีคอมเมิร์ซ มีการเติบโตอย่างมากในช่วงการแพร่ระบาดของโรค แต่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ซีบีอาร์อีคาดว่าค่าเช่าโกดังสินค้าจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น นักพัฒนาโครงการและผู้เช่าอาจจะต้องเริ่มมองหาทำเลที่เป็นทางเลือกอื่นที่มีค่าเช่าต่ำกว่า หรือมีราคาที่ดิน ที่สามารถชดเชยกับการมีทำเลที่ตั้งที่เป็นรอง

ซึ่งเป็นความท้าทายจากการเปลี่ยนแปลง ที่ส่งผลในด้านดี ด้วยนโยบายของรัฐบาลในเรื่องการวางและจัดทำผังเมืองใหม่ ที่จะมีการขยายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มเติม จะทำให้ประเทศไทย กลับมาสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันด้านโกดังสินค้าในระดับภูมิภาคอีกครั้ง” นายอาดัมกล่าวสรุป